Właściciele, aby doprowadzić do eksmisji nieuczciwego, zalegającego z czynszem najemcy muszą zmierzyć się m.in. ze szczegółowo uregulowanym sposobem wypowiedzenia umowy najmu, zagwarantowanym okresem wypowiedzenia, długim procesem sądowym i oczekiwaniem na lokal zastępczy. Na szczęście można ominąć ten długotrwały proces.
Przepisy przewidują instytucję tzw. najmu okazjonalnego, który umożliwia dokonanie szybkiej egzekucji komorniczej i opróżnienia lokalu. Od standardowej umowy najmu odróżnia się złożeniem przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Jednocześnie najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkiwać w razie eksmisji, a właściciel owej nieruchomości składa oświadczenie, w którym wyraża na to zgodę. Koszt takiej czynności notarialnej wynosi kilkaset złotych. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony – maksymalnie 10 lat.
Jak wygląda procedura eksmisji przy najmie okazjonalnym?
Jak wyżej wskazałem umowa najmu okazjonalnego ma charakter terminowy. W takiej sytuacji możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy jest uzależniona od tego, czy w umowie istnieją postanowienia, które dopuszczają możliwość wypowiedzenia np. „strony mają prawo do wcześniejszego wypowiedzenia umowy z ważnych przyczyn”. Po upływie okresu wypowiedzenia, wynajmujący powinien przedstawić najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem, z wyznaczonym terminem, nie krótszym niż 7 dni, ze wskazaniem przyczyny ustania stosunku najmu. Po upływie tego terminu właściciel lokalu może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Wniosek ten sąd powinien rozpoznać w terminie kilkunastu dni, a postępowanie toczy się bez udziału lokatorów. Po otrzymaniu klauzuli wykonalności wynajmujący możemy udać się bezpośrednio do komornika, który opróżni lokal. Unikamy zatem długotrwałego postępowania sądowego czy oczekiwania na lokal zastępczy.
Z kolei w przypadku tzw. najmu instytucjonalnego wynajmujący musi być przedsiębiorcą, który w zakresie wynajmowania lokali prowadzi działalność gospodarczą. Opisywana konstrukcja jest zbliżona do najmu okazjonalnego. Przy najmie instytucjonalnym nie ma jednak maksymalnego okresu, na jaki umowa musi zostać zawarta – może to być nawet kilkadziesiąt lat. Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać co najmniej 14 dniowy termin na opuszczenie lokalu. Co najistotniejsze – przy najmie instytucjonalnym nie ma konieczności składania przez najemcę oświadczenia osoby trzeciej, w którym wyraża zgodę na zamieszkiwanie w lokalu, w razie eksmisji. Powoduje to, że najem instytucjonalny jest najkorzystniejszym rozwiązaniem z punktu widzenia wynajmującego – w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego nie istnieje bowiem ryzyko wycofania zgody na zamieszkiwanie najemcy w razie eksmisji, co znowu przyczyniłoby się do przedłużenia postępowania. Wynajmujący musi jednak z należytą ostrożnością wskazywać przyczynę ustania stosunku najmu w żądaniu opuszczenia lokalu, bowiem w razie sporu nie będzie mógł się powoływać na inne przyczyny (przeciwnie jest przy najmie okazjonalnym).
Wspomniane przepisy chroniące prawa lokatorów nie znajdują zastosowania do lokali wynajmowanych na cele niemieszkalne. W takich sytuacjach egzekucja i opróżnienie lokalu będzie dużo łatwiejsze. Oprócz oświadczenia dłużnika o poddaniu z egzekucji z art. 777 k.p.c. w takich umowach możemy wprowadzić szereg dodatkowych zabezpieczeń jak np. kar umownych czy przewidujących prawo zatrzymania kaucji na wypadek zwłoki najemcy w opuszczeniu lokalu.
Na koniec najistotniejsze! Do zrealizowania uprawnień wynikających z umowy najmu okazjonalnego tj. szybkiej eksmisji, konieczne jest zgłoszenie umowy najmu do Urzędu Skarbowego, właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Osoby korzystające z najmu instytucjonalnego nie muszą tego robić, bowiem przychód z najmu rozliczają jako przychód z działalności gospodarczej.
Zapraszam do kontaktu, jeżeli potrzebujesz pomocy w przeprowadzeniu postępowania eksmisyjnego.
