Infrastruktura przesyłowa na prywatnych gruntach to częsty problem właścicieli nieruchomości. Słupy energetyczne, linie przesyłowe, gazociągi czy podziemne sieci wodociągowe mogą ograniczać możliwość zabudowy działki oraz wpływać na jej wartość rynkową. Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego, właścicielowi mogą przysługiwać określone roszczenia.
Wyrok TK a zasiedzenie służebności przesyłu
Instytucja służebności przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r. Wcześniej przepisy nie regulowały wprost sytuacji urządzeń przesyłowych znajdujących się na cudzych nieruchomościach.
Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe broniły się przed żądaniami właścicieli nieruchomości zarzutem zasiedzenia. W orzecznictwie przyjmowano bowiem możliwość zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, a do okresu zasiedzenia zaliczano również czas sprzed 2008 r. W praktyce często uznawano, że przedsiębiorstwo zasiedziało służebność przesyłu, co prowadziłodo oddalania roszczeń właścicieli nieruchomości.
Trybunał Konstytucyjny zakwestionował jednak dopuszczalność takiego rozwiązania. Orzeczenie to podważyło dotychczasową praktykę doliczania okresów sprzed 3 sierpnia 2008 r. do biegu zasiedzenia służebności przesyłu. Nie oznacza to automatycznego przyznania właścicielom prawa do wynagrodzenia lub odszkodowania, ale w wielu przypadkach może wzmocnić ich pozycję procesową.
Jakie roszczenia przysługują właścicielowi?
Właściciel nieruchomości może dochodzić różnych roszczeń związanych z obecnością urządzeń przesyłowych na gruncie.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Jest to rekompensata za okres, w którym przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości bez odpowiedniej umowy lub innego tytułu prawnego. W praktyce wynagrodzenie to ma charakter zbliżony do opłaty, jaką właściciel mógłby uzyskać za udostępnienie części nieruchomości na podstawie umowy.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Jeżeli stan prawny nie został dotychczas uregulowany, właściciel może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Świadczenie to ma rekompensować ograniczenia związane z dalszym korzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
Za jaki okres można dochodzić wynagrodzenia?
Co do zasady roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawniają się po upływie 6 lat.
Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy. Na zakres możliwych do dochodzenia roszczeń mogą wpływać m.in. daty nabycia nieruchomości, zmiany właścicieli, charakter urządzeń przesyłowych oraz podnoszone przez przedsiębiorstwo zarzuty.
Jak ustala się wysokość wynagrodzenia?
Nie istnieje jeden ustawowy cennik określający wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
W postępowaniach sądowych kluczową rolę odgrywa zwykle biegły rzeczoznawca majątkowy, który bierze pod uwagę między innymi:
- wartość rynkową nieruchomości,
- powierzchnię pasa służebności lub strefy kontrolowanej,
- rodzaj i uciążliwość infrastruktury przesyłowej,
- ograniczenia w zabudowie i sposobie korzystania z gruntu,
- przeznaczenie nieruchomości wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Z tego względu wysokość wynagrodzenia może znacząco różnić się w zależności od rodzaju urządzeń oraz lokalizacji nieruchomości.
Od kogo można dochodzić zapłaty?
Krok 1. Ustalenie właściciela urządzeń
W pierwszej kolejności należy ustalić podmiot odpowiedzialny za daną sieć. W przypadku wodociągów i kanalizacji będzie to najczęściej przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne lub spółka komunalna. W przypadku sieci elektroenergetycznych roszczenia kieruje się zazwyczaj do właściwego operatora systemu dystrybucyjnego.
Krok 2. Wezwanie do zapłaty
Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wystąpić z wezwaniem do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz zaproponować polubowne uregulowanie stanu prawnego poprzez ustanowienie służebności przesyłu.
Krok 3. Postępowanie sądowe
Jeżeli negocjacje nie przyniosą rezultatu, właściciel może rozważyć:
- złożenie wniosku o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem,
- wniesienie pozwu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Podsumowanie
W wielu przypadkach możliwe jest uzyskanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości lub ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednią rekompensatą, jeżeli na nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe. Niedawne orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego istotnie wzmania pozycję właścicieli.
Jeżeli na Twojej działce znajdują się urządzenia przesyłowe i chcesz sprawdzić, czy przysługują Ci roszczenia wobec przedsiębiorstwa przesyłowego, skontaktuj się z naszą kancelarią. Przeanalizujemy dokumentację nieruchomości i pomożemy ocenić możliwości dochodzenia wynagrodzenia.
