Wobec cen wywoławczych pierwszej i drugiej licytacji dłużnikowi może zatem zależeć na sprzedaży nieruchomości w trybie pozaegzekucyjnym, aby uzyskać większą kwotę za sprzedaży. Czy dłużnik może zgodnie z prawem, samodzielnie sprzedać taką nieruchomość?
Zgodnie z art. 930 k.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, ale czynności egzekucyjne
są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.
Prawo nie ustanawia zakazu zajętej przez komornika nieruchomości, jednak stwarza fikcję prawną, że dłużnik jest nadal właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że wierzyciel będzie mógł prowadzić egzekucję z nieruchomości w taki sam sposób, jakby do zbycia nie doszło.
Stwarza to zatem ryzyko dla nabywcy nieruchomości – jeżeli suma uzyskana ze sprzedaży nie zaspokoi wierzycieli, albo dłużnik w ogóle tej kwoty nie przeznaczy na spłatę długów, to nabywca może utracić nieruchomość. Kupującemu w takim przypadku nie przysługują żadne środki ochrony w postępowaniu egzekucyjnym, może jedynie uczestniczyć w postępowaniu egzekucyjnym, na takich samych zasadach jak dłużnik.
Ratio lege wskazanej regulacji jest ochrona wierzycieli przed uszczupleniem przez dłużnika majątku – wyzbyciem się w wielu przypadkach jedynego, wartościowego składnika majątkowego, który umożliwia skuteczną egzekucję i zaspokojenie wierzycieli.
