Najprościej rzecz ujmując, zasiedzenie to instytucja prawa cywilnego umożliwiająca nabycie prawa własności po upływie określonego czasu. Diabeł jednak jak zawsze tkwi w szczegółach. Dzisiaj o tym jak zasiedzieć nieruchomość i czy współwłaściciel może zasiedzieć udział drugiego współwłaściciela.
Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości:
– musi upłynąć 20 lat (w przypadku dobrej) lub 30 lat (w przypadku złej wiary),
– osoba domagająca się stwierdzenia zasiedzenia musi być tzw. posiadaczem samoistnym.
Mamy więc tutaj dwa pojęcia prawne, które wymagają wyjaśnienia.
Czym jest dobra/zła wiara?
W odniesieniu do zasiedzenia nieruchomości wiara, to nic innego jak świadomość nie-właściciela, że korzysta z cudzej nieruchomości. Jeżeli osoba ma wiedzę lub łatwo mogła dowiedzieć się, że nie jest właścicielem, to pozostaje w złej wierze, a jeżeli nie miała wiedzy i trudno od niej oczekiwać, aby taką wiedzę miała, to jest w dobrej wierze. Co istotne – ocena dobrej wiary dokonywana jest w oparciu o chwilę wejścia w posiadanie, a zatem jeżeli dopiero w trakcie biegu terminu zasiedzenia, posiadacz uzyska wiedzę, że nie jest właścicielem nieruchomości, to pozostanie posiadaczem w dobrej wierze.
Czym jest posiadanie samoistne?
Posiadanie samoistne składa się z dwóch elementów – faktycznego władztwa nad rzeczą (element obiektywny) oraz woli władania rzeczą „jak właściciel” (element subiektywny).
Jak w praktyce przejawia się posiadanie samoistne?
O ile sprawowanie faktycznego władztwa zwykle nie nastręcza wielu problemów, o tyle wykazanie woli władania jak właściciel, już tak. Spełnienie tego subiektywnego warunku każdorazowo sąd będzie badał w ramach prowadzonego postępowania. Posiadanie samoistne może się przejawiać poprzez np. zajmowanie się nieruchomością, dokonywanie samodzielnych decyzji o przeznaczeniu nieruchomości, o remontach, a także poprzez płacenie podatków.
Kiedy posiadanie nie jest samoistne?
Jeżeli korzystający ma wiedzę, że nie jest właścicielem i korzysta z nieruchomości na zasadzie quasi-użyczenia np. w zamian za zapłatę podatku. Posiadaczem samoistnym nie jest najemca, dzierżawca – takie osoby są posiadaczami zależnymi. Jeżeli posiadacz konsultuje się z właścicielem przy podejmowaniu decyzji dot. nieruchomości, to posiadanie nie będzie miało charakteru samoistnego – korzystający nie włada bowiem rzeczą „jak właściciel”.
Jakie nieruchomości można zasiedzieć?
Można zasiedzieć zarówno grunt, lokal, budynek, jak również ich części (udział).
Czy można zasiedzieć udział współwłaściciela?
W tym przypadku sytuacja komplikuje się. Sądy bardzo restrykcyjnie podchodzą do tej kwestii wskazując, że współwłaściciel, aby zasiedzieć udział innego współwłaściciela musi wyraźnie zamanifestować swoją wolę objęcia w posiadanie samoistne również nienależącego do niego udziału. Sam fakt zamieszkiwania na działce lub w mieszkaniu przez jednego ze współwłaścicieli/spadkobierców nawet przez ponad kilkadziesiąt lat nie stanowi jeszcze przesłanki zasiedzenia praw (udziałów) pozostałych współwłaścicieli/spadkobierców. W postanowieniu z 27 września 2023 roku Sąd Najwyższy (sygn. akt: I CSK 4146/22) podkreślił, że w orzecznictwie nie jest negowana dopuszczalność zasiedzenia udziału w nieruchomości. Wystarczy, aby osoba zainteresowana wykazała, że władała rzeczą jak jedyny właściciel, tj. z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, a władztwo tego rodzaju zostało przy tym pozostałym współwłaścicielom ujawnione i stosownie zamanifestowane. Sąd wskazał, że w praktyce może to przybrać formę np. odmowy dopuszczenia pozostałych współwłaścicieli do współposiadania.
Czy można „doliczyć” okres posiadania poprzednika prawnego?
Dodatkowo ustawodawca wprowadził zasadę, że do okresu zasiedzenia można „doliczyć” okres posiadania samoistnego przez poprzedniego posiadacza. Jeżeli posiadaczami samoistnymi byli nasi rodzice np. przez 25 lat, to wystarczy, że sami będziemy posiadaczami samoistnymi przez 5 lat.
Domniemanie ciągłości posiadania i domniemanie posiadania samoistnego
Kodeks cywilny wprowadza pewne ułatwienia dla powołujących się na zasiedzenie poprzez wprowadzenie tzw. domniemania ciągłości posiadania oraz domniemania posiadania samoistnego. Oznacza to tyle, że wnioskodawca nie będzie musiał wykazywać, że nie nastąpiło przerwanie biegu zasiedzenia, a także że jego posiadanie ma charakter samoistny. Oczywiście ciężar dowodu wróci do wnioskodawcy, jeżeli ktoś zakwestionuje fakt posiadania samoistnego albo ciągłości posiadania. Należy zaznaczyć, że domniemanie posiadania samoistnego nie ma zastosowania do sytuacji zasiedzenia udziału współwłaściciela.
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w kwestii zasiedzenia – zapraszam do kontaktu.
