Zgodnie z przepisami prawa cywilnego (art. 688 [1] k.c.) stale zamieszkujące z najemcą osoby pełnoletnie odpowiadają solidarnie ze stroną umowy najmu za zapłatę czynszu oraz innych należnych opłat. Oznacza to, że wynajmujący może dochodzić czynszu nie tylko od osoby, która podpisała umowę najmu, ale także od innych lokatorów.
Przepis uzależnia jednak odpowiedzialność lokatora od łącznego spełnienia dwóch przesłanek:
1. lokatorem jest osoba pełnoletnia,
2. stale zamieszkująca z najemcą.
W odniesieniu do pierwszej przesłanki trzeba zwrócić uwagę, że osoba pełnoletnia będzie odpowiadała za zapłatę tej części czynszu, której wymagalność powstała po ukończeniu przez nią osiemnastego roku życia. Jeżeli lokator dopiero ukończył osiemnaście lat, to nie będzie odpowiadał za zaległości, które powstały przed osiągnięciem pełnoletności.
Z kolei oceniając drugi wymóg należy pamiętać, że stałego zamieszkiwania nie należy utożsamiać z obowiązkiem meldunkowym – dla powstania odpowiedzialności pełnoletnich lokatorów nie ma znaczenia, czy są zameldowani, chociaż zameldowanie może być pomocne w procesie sądowym dla wykazania, że pozwany rzeczywiście stale zamieszkiwał. Jak wskazał Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 6 lipca 2015 r. (sygn. akt: II Ca 749/15): przepisy prawa nie nakładają na osobę posiadającą meldunek w danym lokalu obowiązku ponoszenia opłat z tytułu korzystania z niego – zobowiązanymi są jedynie najemcy i pełnoletnie osoby wspólnie z nimi zamieszkujące. Zameldowanie, jako czynność administracyjna – materialnotechniczna, nie rodzi domniemania prawnego związanego z zamieszkiwaniem w danym lokalu. Przesłanka stałego zamieszkiwania stanowi również pewne ograniczenie odpowiedzialności. Jeżeli zaległości czynszowe obejmują znaczny okresu czasu, to możemy sobie wyobrazić sytuację, że lokator zamieszkiwał na stałe jedynie przez pewną część tego okresu. W takim przypadku lokator odpowie za zaległości powstałe jedynie w tym okresie, w którym stale zamieszkiwał w lokalu.
Niestety – z punktu widzenia wynajmujących, nowelizacja art. 688 [1] k.c. z 2022 r. wprowadziła dodatkowe ograniczenie możliwości żądania czynszu od pełnoletnich lokatorów, wyłączając taką możliwość w odniesieniu do pełnoletnich zstępnych najemców, którzy pozostają na ich utrzymaniu i nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. Oznacza to, że pełnoletni lokator będzie mógł uwolnić się od solidarnej odpowiedzialności za zapłatę zaległego czynszu, jeżeli wykaże, że nie jest w stanie utrzymać się samodzielnie.
Czym jest solidarna odpowiedzialność lokatora z najemcą?
Odpowiedzialność solidarna oznacza możliwość domagania się przez wynajmującego całości lub części czynszu od dowolnego, wybranego lokatora. Wynajmujący może pozwać wszystkich dłużników albo któregokolwiek z nich – o całość należności. Każdy pełnoletni lokator odpowiada zatem za całą należność czynszową. Zapłata całości zadłużenia przez jednego z lokatorów może być później podstawą roszczenia regresowego między pozostałymi lokatorami tj. domagania się przez lokatora, który uregulował całość czynszu, zwrotu tej części należności, w której pozostali lokatorzy powinni byli partycypować.
Omawiany przepis ma ogromne znaczenie praktyczne. Często bowiem zdarzają się sytuacje, że osoba która podpisała umowę najmu nie posiada majątku z którego mogłoby nastąpić zaspokojenie wynajmującego w toku egzekucji. Jeżeli wynajmujący może dochodzić w sądzie zaległego czynszu od wszystkich pełnoletnich lokatorów, to znacznie zwiększa swoją szansę na skuteczną egzekucję i odzyskanie należnych mu środków pieniężnych.
Skontaktuj się ze mną, jeżeli masz problem z nieuczciwym najemcą.
