Wykazanie dostępu do drogi publicznej jest niezbędne już przy postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.
Opisywany obowiązek ten wynika z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów ustawy Prawo budowlane. W pierwszym z wymienionych aktów prawnych znajdziemy także definicję dostępu do drogi publicznej: dostęp do drogi publicznej oznacza dostęp do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności (art. 2 pkt. 14). Z tej definicji wynika rozróżnienie na dostęp pośredni poprzez inną działkę (drogę wewnętrzną lub służebność) i bezpośredni, gdy działka bezpośrednio graniczy z drogą publiczną.
W orzecznictwie zwraca się uwagę, że dostęp do drogi publicznej musi mieć charakter zarówno faktyczny, jak i prawny. Tym samym z jednej strony zapewniać faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej, ale także wynikać z przepisu prawa, czynności prawnej lub orzeczenia sądowego.
Brak dostępu do nieruchomości uniemożliwia przeprowadzenie inwestycji. Jakie możliwości ma inwestor?
Jeżeli nieruchomością jest oddzielona od drogi publicznej nieruchomością sąsiada, to inwestor ma kilka możliwości, a najbardziej pożądaną jest służebność, która może zostać ustanowiona w formie umowy z właścicielem, jak również w formie orzeczenia sądowego, w tym zasiedzenia. Istota służebności polega na obciążeniu jednej nieruchomości na rzecz drugiej – prawem przechodu i przejazdu. W razie ustanowienia takiej służebności każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej będzie mógł korzystać z nieruchomości obciążonej we wskazanym zakresie.
Dostęp do drogi publicznej może zapewniać również droga wewnętrzna. Ustawodawca zdefiniował pojęcie dróg wewnętrznych w opozycji do dróg publicznych wskazując, że drogi wewnętrzne nigdy nie stanowią dróg publicznych – nawet jeżeli ich właścicielem jest gmina. Przepisy dzielą drogi publiczne na cztery kategorie – drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne, których zarządcami odpowiednio są Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, zarząd województwa, zarząd powiatu oraz wójt lub burmistrz gminy. Z kolei drogami wewnętrznymi są drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg.
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2022 r. (sygn. III CZP 19/22) jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma nastąpić w wykorzystaniem ogólnodostępnej drogi wewnętrznej, to nie zachodzi potrzeba posiadania przez właściciela dodatkowego tytułu prawnego do korzystania z drogi wewnętrznej – wystarczającym dla wykazania dostępu do drogi publicznej jest fakt graniczenia nieruchomości z drogą wewnętrzną. W takiej sytuacji właściciel nie może zakazać lub ograniczyć korzystania z niej. Jeżeli jednak droga wewnętrzna nie ma charakteru ogólnodostępnego, to na potrzeby postępowania administracyjnego (np. uzyskania pozwolenia na budowę) koniecznym będzie uzyskanie zgody właściciela na korzystania z drogi wewnętrznej.
Dostęp do drogi publicznej może jednak zostać zapewniony również poprzez nabycie udziału we własności nieruchomości sąsiedniej, która posiada dostęp do drogi publicznej. Słabszy skutek prawny odniesie umowa o korzystanie z nieruchomości, ze względu na możliwość jej rozwiązania. Jeżeli jednak umowa zostanie sformułowana prawidłowo, w sposób określający dokładnie uprawnienia stron, to może ona stanowić skuteczną alternatywę dla pozostałych rozwiązań.
Warto zatem upewnić się przy nabywaniu nieruchomości, czy brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej nie uniemożliwi nam ukończenia inwestycji.
