W większości przypadków nieuczciwy lokator dobrowolnie opuści mieszkanie, dlatego sąd nie będzie badał zapisów umowy i skuteczności wypowiedzenia. Gdyby jednak doszło do postępowania sądowego o eksmisję, wynajmujący z powodu wadliwych postanowień może proces przegrać. Dlaczego?
Przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów – (art. 11) przewidują szczególny tryb wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Wymagane jest bowiem łączne spełnienie trzech warunków:
1) powstanie zaległości w zapłacie czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności,
2) złożenie w formie pisemnej ostatecznego wezwania do zapłaty z wyznaczeniem lokatorom dodatkowego, miesięcznego terminu na uregulowanie należności, z zaznaczeniem, że w razie braku zapłaty wynajmujący dokona wypowiedzenia umowy najmu,
3) złożenie w formie pisemnej, nie później niż na miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzenia umowy, ze wskazaniem przyczyny wypowiedzenia.
Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie może być zmieniany na mocy postanowień umownych, a brak spełnienia któregokolwiek z tych warunków powoduje bezskuteczność wypowiedzenia umowy najmu. W konsekwencji – konieczność oddalenia przez sąd powództwa eksmisyjnego. Warto pamiętać, że wskazany tryb postępowania należy zastosować w stosunku do każdego z najemców.
Oczywiście spełnienie tych warunków nie jest konieczne w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego, którą przedstawiam tutaj, a która najlepiej zabezpiecza interesy wynajmującego.
